摘要：10月23日，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作（以下简称“决定”）。

一、决定明确房地产税征收的对象和原则

决定提出，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

决定明确，授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算（试点实施启动时间由国务院确定）。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

二、房地产税改革终于落地

从2011年在上海、重庆试点推行房产税，到2013年酝酿房地产税立法，再到2017年将房地产税列入5年立法规划，直至当前“授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作”，房地产税改革终于落地。

从上海、重庆两地现行房产税征收措施看，普遍存在征税范围窄、税率偏低特点。上海试点房地产税的征税范围是上海全市行政区域内，本市居民家庭新购第二套及以上的住房和非本市居民家庭新购住房。仅针对新增购房，不征存量。税基为交易价格的70%，税率为0.4%-0.6%。

重庆试点房地产税的征税范围为主城九区行政区域内的独栋商品住宅、个人新购高档住房及三无人员新购住房。税基为房产交易价，税率为0.5%-1.2%。沪渝试点出台背景是房地产短周期牛市，本意在于抑制房价过快上涨。但从市场运行结果看，相同时期内，各城市新建商品住宅价格指数步调一致，上海和重庆并未出现独立走势，房价并未受影响。

“从短期来看，房地产税开征会对房价有影响，且对炒房群体有重大影响。”中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示。施正文认为，从征税范围和税率来讲，一开始实行高端征收轻税原则，会有比较大的免税面积，普通老百姓不用交税；即使对要交税的持有高档房和多套房的人，税负也不会很重，税率肯定在总价的1%以下，房价比较高的城市还可能对计税价格打折，打折比例还比较高，所以就是要稳步推行，逐步发展。

国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任、研究员黄征学则认为，当前时点推出试点的时机不太好，估计政策会偏谨慎：一是房地产市场形势不好，试点会推动房价下行，在多地强调稳房价之际，很可能受到地方软抵制；二是新发展格局下提升消费对经济增长拉动作用非常关键，2021年前三季度消费不如预期。如果房产税征高了，老百姓更没钱消费；如果征低了，除短期增加政府财政收入外，没有太大影响。

三、资本市场有何影响？

在房产税消息落地之前，地产股的股价已经表现不理想。数据统计显示，今年以来A股房地产指数累计跌幅12.05%。虽然地产板块自8月初见底后，反弹已离底部区域有一定的空间，但其市场表现还是位居28个申万一级行业倒数第四。

业内人士认为，房地产税的落地，短期内供大于需的格局不仅可能推动房价适度回落，也可能对房地产A股的投资情绪继续带来冲击。

同时，水泥、玻纤、玻璃等相关地产链条的估值修复速度也可能因此受到影响，但不能“一棒子全打死”，这些板块本身有其他硬逻辑。

另外，有专业券商认为大众消费将因此成为受益领域。西部证券宏观策略称，由于全国人大会议在出台房地产税试点的同时亦提及“促进房地产市场平稳健康发展”，因此认为房地产税大概率不会对国内房地产形成极大的负面扰动，但是其信号意义较为突出，预计中低收入群体与大众消费将是受益群体与受益领域。判断以上观点有两点原因：

1. 在促进共同富裕的基调下，未来政策大概率将约束高端消费、提高中低收入群体收入并提振大众消费；

2. 近年来，中国的政策往往是在相对高增长的年份调结构、增长有压力的年份稳增长。今年前三季度中国实际GDP增速高达9.8%，因此今年是典型的调结构年份。但明年出口放缓、地产投资中枢存在一定下移风险的背景下，经济下行压力渐大，因此2022年或将出台一系列稳增长政策。

国金证券认为，试点授权5年，短期利空出尽。此前市场已对房地产税试点推广有所预期，主要担忧的是房地产税会在几十个城市大面积试点，并在几年内全面立法推广。预计房地产税立法工作或于5年后进行，全面推广时间点相较此前市场预期也会有所推迟。至于具体试点出台的时间点，预计大概率不会在今年Q4。国金证券维持此前判断，认为房地产税试点工作更可能在新房销售企稳后，在房价上行周期内推出。

“促进房地产市场平稳健康发展”为确定试点地区的重要考量，预计不会大面积试点。全国商品房销售同比增速自2021 年7 月份以来已经连续三个月为负。9 月份以来，伴随着恒大事件爆发，多家房企美元债违约，民营房企发展信心明显受到影响，二批次土拍央企和地方国企托底现象明显。房地产税对居民购房意愿打击较大，或影响销售继续下行，并进一步影响房企拿地意愿，三批次土拍或将继续下行，地方政府的财政压力会进一步加大。国金证券预计本次试点房地产税的城市数量将仅限于部分房价涨幅较大的热点城市，比如上海、深圳、杭州、广州等，整体数量或不超过10 个。后续或会有更多针对一手房销售的宽松政策出台来对冲房地产税的不利影响。

来源丨财联社