摘要：当下的中国区域版图，正在面临数十年未有之巨变。北京上海两个超级城市开始做减量发展、雄安新区横空出世、海南自贸港水落石出、粤港澳大湾区翻开“一国两制”的新篇章…… 过去二十年楼市狂飙突进，地方政府与房企联袂出演，造就了一批批暴富的食利阶层。如今的房地产被踩了刹车，正式告别黄金时代，进入极为分化的新时期。在大都市圈时代下，人口变迁、资本流动的规律宣告了中小城市的大败局。面对国内外形势的风云突变，一二线城市转型升级的使命感尤为突出。国家意志与市场力量相互交织，深刻重塑着今天的中国。城与国，可谓辅车相依。过去四十年来，中国上下一心，筚路蓝缕，开辟了一个又一个经济奇迹，也缔造了一个又一个光荣之城。如今，在这个充满不确定性的时代里，我们更加有必要审视中国的微观镜像，重新梳理和推演区域经济的演变路径。或许只有这样，才能更好的“以启山林”，直面挑战。本书采用严格的理论与数据分析，为我们揭示了城市大洗牌的内在逻辑，堪称未来三十年国人的生存指南。 

作者简介

智谷趋势成立于2013年，现已成为中国领先的宏观趋势分析机构和财经内容提供商，覆盖了超过800万的财经用户，其成果被《华尔街日报》《外交政策》《中国经济年鉴》等重要媒体机构引用和报道。作为极具影响力的先锋民间智库，智谷趋势的研判分析经常进入决策者视野，影响了*有影响力的人。其客户多集中在全球500强和中国500强。旗下公众号入选清华大学、人民网十大“*影响力财经微信公众号”、胡润百富榜自媒体公众号TOP 30，目前已形成了新媒体矩阵，包括楼市黄大大、海外掘金等系列公众号。 

目录

第一章 巨变中的中国区域经济格局

超级城市篇：北京对标华盛顿，上海对标东京，广深对标大旧金山

二线城市篇：天花板终于被挪开，中央正在给大城市松绑

中小城市篇：警惕地方财政危机

政绩考核篇：GDP“注水”催生数据统计新革命

南北差距篇：比起东富西穷，南强北弱更令人着急？

楼市分化篇：小城市全面日本化，大城市全面香港化

抢人大战篇：30 多个城市拿命抢人

第二章 京津冀版图重塑

北京离上海越来越远，离中央越来越近

财政过紧日子，全国支援帝都的时代来了？

天津疯狂“抢人”，是对上轮经济周期的大清算

一张白纸的雄安，凭什么叫“千年大计”？

环雄安楼市冉冉升起，这是下一个人生赌场？

燕郊，正在成为梦寐以求的“北京”

第三章 华南，杀出一条血路来

广深港高铁开通，抹平大湾区的边界

造价1100 亿元的港珠澳大桥，为何值得用一百年收回成本？

粤港澳大湾区横空出世，剑指全球科创中心

华为又跑了，深圳遭遇中年烦恼

大国博弈炸出中国最牛街道办

汕头最盛产首富，也最为失落

全中国第一个自贸港，海南凭什么？

第四章 长三角的对手，绝不是珠三角

全球首个进口博览会，为什么不在广州而在上海？

杭州被G20 选中的秘密: 不按套路出了三张牌

“佛系”杭州，全靠卖地支撑？

苏州外资大撤退，这是被抛弃的前奏？

亩产论英雄，一场自下而上的改革

浙江政务改造实验，关系到中国现代化速度

为什么江苏三十年来总是当不了第一？

杭州大湾区，决战金融科技时代

第五章 中西部的光荣之城

长沙，永恒的省会房价洼地

千年古都西安，陷入了一场生死赛跑

贵阳盛产“超级大盘”，为什么能躲过“鬼城”陷阱？

中部崛起谁才是龙头？郑州出局，合肥落败，武汉不可动摇

第六章 生娃，就是为国办大事

中国的房价开始“吃”小孩了

房价终结婚姻，人口滑坡之后再迎家庭崩解？

藏在1000 个数据背后的真相：珠三角超越长三角已无悬念

杀入“500 万俱乐部”，越来越难

第七章 安得广厦千万间

“抢房潮”的背后，藏着扭曲的房地产调控

二线城市闹“房荒”，这不是天灾而是人祸

前方预警，你将买到有史以来质量最差的房子

租客的末日时代，昨天买不起房，今天租不起房

中国式棚改，扭转三、四线房价的洪荒之力

一份超级文件出世，变相捅破“限购”

精彩书摘

发生在华夏大地上的史诗级变化，有一道伟大的历史暗线。这些变化，有行政力量的推动，比如白洋淀边画了一个圈，雄安出世改变权力分布格局；比如贵州作为贫穷省份之一，发展大数据产业，实现弯道超车；比如在强省会现象中行政性资源的加持……

但越来越多的剧烈变化，来自于市场的力量，来自于自下而上的生长，来自于人和资源的自由选择。

深圳这几年的意外崛起，并不在顶层规划之列。腾讯、大疆、华为等也是自下而上生长的成果。城市化方向定为都市圈，某种程度不是一种事前战略，而是对结果的追认。人流、物流、资金流向都市圈汇集的趋势如大河荡荡，已成定势。向更自由、更繁华、更集约的地方流动，这是自然法则。南方的兴起，更是个体选择和资源流动的结果。

有一个说法，每一个东北人，终极梦想都是在三亚买一套房。这背后有地理决定论的影子。但南方，在大众语境中本就有离中枢远、边缘、自下而上、草根、自由、生机之意。北方则意味着秩序、体制内、威严。

城市洗牌、区域变局，越来越多是两股力量的交织：自上而下的行政主导，和来自民间的自由选择。

但，后者的权重越来越大。如前所述，这一系列城市洗牌、区域剧变，说明中国发展进入到了新阶段。

由投资驱动、资源驱动，逐渐转型为消费驱动、科技创新和产业驱动。

因此不同资源禀赋的城市，在不同时期具有了不同的地位。

天津的高光时刻就是在2008 年4 万亿计划之后的那几年，它的属性是投资驱动型，获得了大量的投资加持，一度有超过广州之势。但投资驱动的热度渐渐消退之后，天津失速比较明显。消费驱动时代的到来，南方天然有优势，比如各地都在推的夜经济，从天气角度，温暖的南方秒杀北方。

这一系列变化，是一首向往自由选择、自由迁徙、自由流动的史诗。

对自由和繁荣的向往，是人的天性，也是钱的本能，会冲破诸多藩篱。

人流，钱流，物流，在华夏大地上纵横重构，从之前的由一只手操控，变得越来越成为一个个个体的自由意志的总和，变得越来越成为一滴滴水珠汇成的浩荡洪流。

城市发展的契机

1. 国家政策利好：国家投钱或者给优惠的政策，比如北京的政治中心、上海的浦东红利、深圳特区、广州的广交会加持。

2. 外资引进：以新加坡工业园区为代表，依靠外商合资、合作、肚子等方式带动经济增长，走上出口导向型道路。苏州借助中国人口红利和优惠的税收政策等因素，成为全球IT业的代工厂。

3. 自我生长（科技和金融）：杭州的取消西湖围墙以及借助互联网弯道超车。

政府收入来源

1. 一般公共预算收入，是衡量地方政府财政实力的核心指标，主要是税收。

2. 政府性基金收入，主要是土地出让金。

3. 举债，包括城投债、非标融资与委托贷款，中央制止地方政府违法违规举债的力度不断加码，地方融资渠道要么收紧，要么受限。17年12月财政部说对于地方性债务中央坚决不救助，地方政府要趁早打消中央政府买单的幻觉，金融机构也不要产生政府会兜底的幻觉。

南方 vs 北方

人：12-17全国人口净增前十名，北方城市只有3个，前三名都在南方，分别深圳、广州、成都。

钱：金融机构本外币存款余额，相当于城市的小金库，反应的是一座城市对资金的吸附能力。前15名只有4个北方城市。

年龄：65岁以上人口占比，最年轻的10个城市只有2个北方城市，深圳、东莞、厦门前三。

为什么出现这种情况，原因在于经济转型，计划经济初期，中国选择重工业道路，北方城市承接了诸多重点项目。东北的钢铁、山西的煤炭为国家经济做出重要贡献。改革开放后，南方民营经济如雨后春笋，如今新旧动能转换，北方地区国有经济占比较大，经济发展就显得步履缓慢。