绿盟推荐

为何在许多发达经济体中房价上涨的速度比收入增长速度更快？为何现代经济学都忽略了土地这一重要因素？金融系统与土地之间又存在着怎样的关联？房地产金融化有什么严重的后果？有哪些可能的解决方案？

本书系统地解答了这些问题，内容深入浅出，可读性强，同时又引人深思，是一本关于 土地和住房经济学的指南性著作。在书中，作者揭示了现代经济体所面临的诸多核心挑战是如何与土地经济密切地关联在一起的。为此，作者着重回顾了土地经济的方方面面，包括土地所有权的产生、演变和挑战，有关土地的经济思想以及土地用途的经济转型。

今天，土地、房产和金融系统三者之间的交互作用决定着宏观经济的面貌。土地及房产已经“金融化”，成为投机型贷款和投资的对象。这一现实是现代经济的核心问题。而土地与信贷间的反馈循环已成为现代经济的风暴中心，如果不及时采取措施破解这个反馈循环， 更大的金融混乱就有可能发生。对此，作者认为，需要采取措施鼓励银行进行信贷创造，鼓励投资者将储蓄重新投入到生产性活动中，让他们远离房地产。当然，除了对金融系统做出 结构性改革之外，还要改变土地的所有权、保有权和规划体系，并恰当地转移税负。

作者简介

乔希是新经济学基金会的高级研究员，负责研究货币和信贷对宏观经济的影响。他是新经济学基金会英国货币体系指南的主要作者。他研究了当前模型的问题，并研究了替代方案，包括公共银行、中央银行或政府的信贷指导。

劳里·麦克法兰，新经济基金会经济学家，研究领域是土地和金融改革问题。劳里曾任苏格兰水产业委员会（Water Industry Commission for Scotland）经济分析部主任，并曾在英国水务办公室（Ofwat）市场部和经济学部任职一年。劳里为进步机构苏格兰智库“大众福利”（Common Weal）撰写土地和住房改革方面的文章。他拥有斯特拉斯克莱德大学经济学一等学位。

托比·劳埃德，英国住房慈善组织“安家”（Shelter）住房开发部主任。此前他曾担任该机构政策部主任。他在住房领域拥有12年以上相关工作经验，他的经历横跨多种机构类型，包括公共机构、私营企业和自愿组织等。在这些机构中他曾为部长、市长、企业和社区提供咨询服务。托比的“新花园城市”建议书荣获2014年沃尔夫森经济学奖（Wolfson Economics Prize）二等奖。

目录

第一章  导言

什么是土地

什么是土地价格

土地所有权和经济租金

各章概述

第二章  土地所有权和房地产 

引言

土地所有权：理论起源和所有权形式

土地所有权是自由：产权保障和经济增长

土地所有权是盗窃：权力和经济租金

假设：财产既是自由也是盗窃

对所有权悖论的应对

本章小结

第三章   被遗忘的要素：生产和分配中的土地

引言

古典政治经济学：土地和经济租金

经济租金解决方案：土地税或单一税制

新古典经济学及土地和资本概念的融合

新古典经济学阐释的弊病：土地与资本的根本差异

土地缺席经济学理论的政治原因

土地与社会主义

今天土地与资本融合的后果

本章小结

第四章  住房用地：现代土地经济学

引言

产业革命和城市发展

1900—1970 年：两次世界大战和资本主义黄金时期

1970 年至今：“住房资本主义”的兴起

住房的新政治经济学

本章小结

第五章  土地和住房的金融化 

引言

住房与土地价格、收入和银行信贷

抵押融资、生命周期模式和抵押物的作用

抵押融资和不动产融资在英国的发展历史

抵押信贷自由化的宏观经济效应

房产与信贷的关联以及金融脆弱性

本章小结

第六章  土地、财富和不平等

引言

经济不平等趋势

对不平等加剧的传统解释

土地和经济租金是如何加剧不平等现象的

为什么说不平等是重要问题

本章小结

第七章  让土地回归经济学和经济政策

引言

所有制

税务改革

金融改革

保有权改革

规划改革

经济学和国民经济核算变革

本章小结

参考文献

片段选读（节选）

第三章  被遗忘的要素：生产和分配中的土地

今天土地与资本融合的后果

经济政策未能正确地兼顾资本和土地的不同属性，这一点在当前有关房地产的政策——尤其是相关的税收政策中就可见一斑。

如果你是一名在英国购房出租的业主，那你会获得一定的免税额，以此补偿你的住宅中实体家具的资本折旧。但是同时，你又应该在出售房屋时支付资本利得税（假设你不居住在这所住宅里）。显然，你家中家具的价值会折损——砖和灰浆也会折旧，但是与此同时，住房的总价却在上涨。事实上，是住房下面的地价在上涨。本章第二节已经解释了其中的全部原因。虽然税收制度承认两者的差别，但我们却将其都称为资本，从而把两者混为一谈。

在更加广泛的层面上，在英国，出租房间或住宅所获得的非劳动所得的税率与生产活动（工作）收入的税率是相同的。由于地价涨速比工资增长的速度快，所以土地所有者要求的房租的涨幅高于工资增长率。此外，资本利得的实现速度快。这些因素共同作用，构成了对土地投资的不当激励，却没有鼓励资本投资。2015 年之前，英国住房抵押贷款的利息也可以抵消税额，而且抵消幅度高达45%。据估计，国库每年给房东的补贴总额约63 亿英镑（This is Money，2015）。

政策制定者信奉的是新古典经济学的自由市场理念。对于他们来说，房地产价格上涨带来的政策挑战是如何确保土地和住房市场的自由性和竞争性，同时让住房消费者获得尽量多的信息。这理应引导土地市场实现均衡，以相对很小幅度的波动稳定在合适的价格上。然而，房价或房租（相对于收入）仍然在上涨，这可以归因于住房或土地供应不足。

主流政策的争论恰恰就集中在这个问题上：人们常常呼吁建造更多住房，或投入更多的土地用于住房建设。和失业等其他政策挑战一样，这种呼声也聚焦在供给一面。这些政策假定，住房需求遵循的规则，与驱动其他商品需求的规则是相同的，即边际生产力理论和边际效用理论。然而，这些假定却忽略了土地和房产财富在人口中的分配、税收制度的影响以及银行通过提高住房抵押贷款额度推动房价上涨的作用（见第五章）。

当需求增长时，人类不会（也无法）像制造商品那样“制造”土地。相反，在生产和消费过程中，人类占用着稀缺的土地。如果这一资源得不到适宜的管理，那它们很容易被错误配置，或通过投机行为被浪费掉。随着在英国这样的国家的土地变得相对更加稀缺，房价自然也在随之上涨。与此同时，拥有房产已经成为千百万家庭的目标，但不是为了房屋的自住使用价值，而是将其作为金融资产。

经济理论和经济政策忽视了土地的作用，这潜在地影响了地价的计量方式。许多发达经济体没有长期地合理计量并跟踪地价。例如，人们不能自由查询英格兰和威尔士地管理部门掌管的信息。更糟糕的是，有关土地或房产价格，公众几乎无法获取相关数据。尽管存在各种各样的广义房价指数，但唯一的官方房价指数终止于2011 年。公众也无法获得评估总署（Valuation Office Agency）为征收营业税而掌握的有关商业地产价格的数据。市场信息匮乏造成了严重的低效率和进入壁垒（见第四章），也限制了公共机构和市民严密监控土地所有者和开发商行为的能力（Jefferys，Lloyd & Argyle et al.，2014）。

房产价格往往并不是代表土地价格的适宜指标，因为如前所述，材料价格和劳动成本与地价关系极小。正因为如此，即使经济学家有这个想法，他们也无从分析土地价格和土地租金的经济意义。欧盟统计局和经合组织（OECD，2015）迟迟未能意识到这个问题，直到近期才与各国政府一起努力，改善土地估价方法，试图把土地包含到国民经济核算的框架中去。

来源 | 中信出版集团