摘要：7月26日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（下称“《公告》”），明确住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。此外，还明确减征房产税。

同日，有媒体报道属于“三道红线”试点的重点房企被要求落实拿地金额不得超过年度销售额40%，该要求还包括了房企通过收并购方式获地的支出。不过，也有消息称相关要求此前就已提出。

此外，实施二手房参考价的城市再新增一位。无锡住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，明确自发布之日起施行二手房参考价制度。

一、住房租赁企业迎来增值税、房产税减免

《公告》重点提到了三方面内容：

1、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

2、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

3、对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第一条、第二条规定的政策实行。

需要注意的是，《公告》相关减税降费内容已于6月18日国务院常务会议提出，本次《公告》则是正式制定发布的政策文件。

对于本次《公告》的政策力度，ICCRA住房租赁产业研究院指出，若以杭州下城区延安路附近的一栋集中式长租公寓为案例测算，本次税收优惠政策给住房租赁企业带来的税费降低幅度达到63%（运营十年期平均值），从而使年度净利润增长约17%。

二、重点房企落实拿地不超过年销售额40%？

7月26日，据财联社报道，属于“三道红线”试点的重点房企被要求落实拿地金额不得超过年度销售额40%，该要求也包括了房企通过收并购方式获地的支出。

不过房企拿地不得超过年销售额40%的规定并非新规，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，有一种说法是此类管控过去其实也是有的。

在2020年8月20日住建部、人民银行在北京召开的重点房地产企业座谈会上，除了明确试点房企融资“三道红线”外，多家媒体都曾提到监管机构还明确会考察房企拿地销售比是否更高、经营活动产生的现金流量净额是否为正等情况。

据华尔街见闻报道，融创董事长孙宏斌在5月底股东大会上曾表示，三道红线政策融创会坚决贯彻和拥护，负债只会朝绿线下走，拿地不会超线（权益）销售额的40%。同时，今年销售目标为4000亿以上的中海地产，定下的拿地金额目标为1650亿，也基本在40%的范围内。

据华尔街见闻报道，融创董事长孙宏斌在5月底股东大会上曾表示，三道红线政策融创会坚决贯彻和拥护，负债只会朝绿线下走，拿地不会超线（权益）销售额的40%。同时，今年销售目标为4000亿以上的中海地产，定下的拿地金额目标为1650亿，也基本在40%的范围内。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该管控影响较大。

第一，通过此类管控，客观上使得拿地和销售等指标得到匹配，很大程度上使得拿地面临更多的约束和限制。

第二，类似政策，也在很大程度上规范了企业拿地行为，后续企业拿地方面更需要有精密的决策。

第三，房企的收并购拿地也有很多约束和限制，某种程度上对于近期收并购拿地的企业有冲击。若该政策落地，则房企在拿地策略上需要进一步完善和优化，真正吻合拿地的政策约束。

三、无锡实行二手房参考价政策

7月26日,无锡住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（下称《通知》），自发布之日起施行。

ICCRA住房租赁产业研究院还指出，从国际经验来看，税收优惠是住房租赁REITs发展的重要驱动力之一，目前我国住房租赁市场在租金收益率低的情况下，出台税收中性政策是推动行业快速发展的重要砝码。

无锡市房地产调控领导小组办公室（下称“领导小组”）表示，建立二手住房成交参考价格发布机制，是贯彻落实“房住不炒”定位，提高二手住房市场信息透明度，促进市场理性交易，稳定市场预期的重要举措。

领导小组明确，在调查分析基础上，以二手住房网签备案价格为基础，剔除异常和非典型性的交易记录，形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格。首批发布100个住宅小区二手住房成交参考价格。后续将根据市场变化情况，不断优化数据采集方式，适时调整、增加小区名单，并及时发布成交参考价格。

领导小组明确，根据房地产市场变化情况，及时在无锡市住房和城乡建设局门户网站、微信公众号、无锡房地产市场网等平台发布二手住房成交参考价格。原则上每一年更新一次。

对于发布二手住房成交参考价格的作用，领导小组表示，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，无锡正式落地二手房参考价制度，有助于无锡二手住房市场的规范挂牌和合规交易。在二手房参考价制度下，无锡二手住房市场将有降温的趋势，无论是房东预期的调整、房价的行政管控还是二手房的供求关系变化，都会促进二手住房市场的降温。对于无锡房地产市场来说，二手房参考价制度进一步稳定了市场预期，预计后续会有更多重点城市加入二手房参考价制度。

来源 | 券商中国