摘要：8月25日，央行发布公告称，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

绿法联盟研究院第一时间研究整理出了本次房贷利率的相关解读信息。

一、个人首套房贷利率不低于相应期限LPR

中国人民银行8月25日发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。另外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

公告明确，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

中国人民银行有关负责人表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

该负责人表示，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

二、三大要点影响利息支出

房贷利率短期内不会因为定价基准切换而下降

虽然LPR改革是为了降低实体经济融资成本，且8月20日公布的改革后首次报价结果也确实较相应期限的贷款基准利率有所下降，但需要强调的是，本次LPR改革主要惠及的是企业部门的融资成本下降，对于居民部门来说实际影响并不大。尤其是在近期房地产调控再次趋严的背景下，业内普遍认为，短期内大部分城市的房贷利率不会下降，甚至还会进一步小幅上升。

一股份行中层人士表示，对银行来说，小微企业贷款、个人住房按揭贷款的利率都主要是根据供求关系确定，受基准利率影响较少，银行一般会先确定贷款实际利率，然后再贷款合同上倒推实际利率与基准利率的倍数关系来填写贷款合同。因此，即便今后新发放贷款要求以LPR为定价基准，但实际情况中短期内对此类贷款影响较小。

根据央行公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求。

也就是说，官方规定了银行新发放的个人住房贷款利率的“下限”，即最近一个月相应期限的LPR利率加点，而加点的“下限”则由两部分组成，第一部分是央行规定的全国最低标准，第二部分是央行省一级分支机构根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内商业性个人住房贷款利率加点下限。

基准利率“打折”的住房贷款利率一去不复返

虽然央行方面表示，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。但由于房地产政策“因城施策”，对于不同城市的实际影响会有所不同。

央行规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。这意味着过去及现在部分城市还存在的首套房利率降至基准以下的“打折”情况将一去不复返。

新发放的住房贷款利率可以每年调整一次

虽然今后再无基准利率“打折”的住房贷款利率，但并不意味着长期看住房贷款利率不会下调。按照规定，新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。

央行公告称，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

不过，值得注意的是，住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分，即最近一个月相应期限的LPR，而对于在LPR基础上的加点部分，则在合同期限内固定不变。改革后的LPR报价周期变为每月的20日更新一次。对住房贷款借款人来说，今后贷款利率可以每年调整一次，有分析认为，虽然在“房住不炒”的政策基调下，中短期内房贷利率难以下降，但长期看，随着全球央行再次进入货币宽松周期，利率将延续下行趋势，相应的，LPR的变动趋势也会是缓慢下行，会带动贷款利率下行。

因此，新发放的住房贷款利率可以每年有一次根据最新LPR报价的调整机会，长期看，对减少借款人的综合利息支出或是利好。

三、房贷利率新规表明"房住不炒"决心不变

新发放的商业性个人住房贷款利率将以最近一个月期的LPR为基准加点形成，而非像之前那样建立在央行规定的基础利率之上。

此前一周，坊间一度传闻房贷可能下降，加之8月20日的一年期LPR“果然”较此前水平下降10个BP，于是“降房贷”的传闻甚嚣尘上。以致于央行25日的新规出台后，在各地房产圈出现刷屏，有人浮想联翩，断言新规“利好”楼市。

我们认为，有关降房贷的猜想可能过于主观。央行的新规显示，即将执行的新商贷分为首套房和二套房两类，其中二套房的贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%，高于部分银行的最低二套房房贷利率。

然而，新规也的确透露出监管层对提升房贷利率灵活性的考量。理论上，如果LPR持续下行，对应的个人商贷利率也会随之下降。LPR虽然是在多国央行降息的大背景下出台的举措，但符合政府长期主张的利率市场化改革方向。市场调控更加灵活，更能够体现真实供需情况，也有利于资金流往最 需要的产业。

然而，利率市场化也会带来利率波动的增加，引发潜在的金融风险，故各国央行都在敬畏市场的同时，牢牢紧握基准利率大权。房贷利率更是一直由政府把控。在过去的二十多年，政府曾多次在需要刺激经济时首先降低个人商贷利率，以鼓励个人购房。

但自中央定调“房住不炒”以来，持续火热的楼市得以降温。尤其是今年7月，中央在重申“房住不炒”精神之外，又明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，此语一锤定音，断了“松限”论者的种种幻想。8月25日的房贷利率新规，又再次重申了“房住不炒”定位，要求首套房贷款利率不低于LPR，二套房贷利率不得低于LPR加60个BP。

实际上，对降房贷和松限抱有种种幻想的人，无非是希望政策放松以刺激市场回暖。但楼市回温并不仅仅是降低个人商贷就会有立竿见影之效。对于房企而言，最重要的是开发贷而非个人贷。而在央行的新规里，对开发贷只字未提。对楼市而言，“卡脖子”的政策首先是限贷，而这些政策至今仍未见松动迹象。因而，仅仅凭个贷的新规出现市场化灵活性就断言“利好”楼市，未免开心太早。

如今，中国改革开放已入深水区。楼市退烧、经济增速发缓、人口红利消退、经贸摩擦升级……种种难题交织一起，剪不断理还乱，各方利益纠缠，牵一发而动全身。以LPR代替固定利率，马上就带来了个人商贷利率的灵活性问题。但是二套商贷利率不得低于相应期限LPR利率加60个基点，更能说明中央坚持“房住不炒”的决心未变。

来源 | 新浪财经、每日经济新闻、经济参考报、证券时报网等