房地产税牵涉面广、牵涉利益之众多使得立法过程必须经央地、政府内部、政府与纳税人的充分博弈，必须充分平衡当前与长远、中央与地方种种关系；房地产税将动谁的“奶酪”、征收的方式是什么、是否会影响房价等问题都处于讨论的核心；作为新的税种，房地产税的具体征税范围、征税对象、税率、推出时间等细节还是未知。绿法联盟研究院将对针对这一备受瞩目的问题，汇集各方观点，进行总结与探讨：

一．两会房地产政策解读

重申“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”

房地产问题是社会高度关注的问题，也直接关系每一个人的生活。房地产市场的运行，事关经济社会的平稳发展，事关经济金融稳定与防范化解重大风险。党中央、国务院高度重视这个问题，去年中央经济工作会议上也提到了这个问题，党的十九大报告中就有要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这明确了我们房地产的目的，就是要让全国人民住有所居；明确了实现这个目标的途径就是建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；明确了需要注意的问题，那就是要坚持房子是用来住的、不是用来炒的这样一个定位，可以说对我们解决房地产问题指明了基本的方向。

新措辞继续延续基本政策取向

“要解决好群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场健康发展。”

一是目的没有变，还是为了解决好群众的住房问题。

二是责任没有变。不仅没有变，而且更加明确。去年的时候，也有一句关于责任的话，那就是要落实地方的主体责任。今年把地方两个字改成了城市，即落实城市主体责任。将地方两个字改成城市，我觉得责任更加明确，可能出来的政策措施也会更加有针对性。因为每个城市的情况不一样，不可能所有城市都是一个政策，大城市和小城市不同，不同类型的城市也有不同的问题。如果有变化的话，这也是一个小的变化。

三是途径没有变。解决群众的住房问题要靠两个体系，一个是市场体系，一个是保障体系。也就是说，在这个问题上要发挥市场在配置资源中的决定性作用，要更好发挥政府作用。市场体系必须坚持市场主导，坚持适合国情的市场化方向，以居住为主，以居民消费为主，满足不同层次的需求，让人民群众有更多的获得感和幸福感。保障体系就是要以政府为主，提供最基本的保障，明确准入门槛，防止保障与市场出现错位。

存量房时代渐行渐近，房地产税帮助“土地财政”转型

在快速城镇化和工业化阶段，土地出让收入和房地产开发建设环节税收是地方政府资本原始积累重要来源，而存量环节的房地产税难以应对城市拆迁改造、大量基础设施建设等一次性、大规模的财政支出。

当前，一线城市房地产市场已经进入存量房时代，二手房成交占比超50%。随着我国城市化推进，新房成交占比正不断下降，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势；叠加减税降费，地方财政压力将进一步凸显。

房地产税改革，目的在于健全地方税体系，使房地产税替代土地出让收入成为地方政府重要财政收入来源。在存量房时代，地方政府房地产相关税收的主要税源应该集中于交易和保有环节。国际上，房地产税是地方的主要税种，样本经济体房地产税占地方税收比重均值达50%。为使我国地方政府财政收入适应未来存量房时代新形势，房地产税改革势在必行。

二．众说纷纭的房地产税

1.从源头出发：房地产税应取之于民，用之于民

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁认为，根据中国现实情况和未来目标，稳步推进房地产税制度，可以起到调节收入差距、防止投机房地产、遏制地方政府短期行为、增加一部分地方政府税源的作用，同时可以逐步解决涉及土地管理制度改革的相关问题。

李铁认为人大报告中提出推进房地产税立法，应该是针对前一段时间房地产市场出现的一些问题，通过税制的改革平抑房地产的供求波动。重点是防止两个倾向，一是供需过热，二是房价过度上涨。而诱发这两个倾向的原因主要涉及到对房地产投资的过度，并涉及到人们购房的目的和动机到底是什么。

房地产税作为财产税具有调节居民收入的功能。地方政府征收房地产税，是为了解决地方基础设施建设和公共产品供给的问题，如果地方政府把征收房地产税作为财政收入的重要组成部分，而没有把房地产税用于改善社区的教育和医疗基础设施，提高教育和医疗服务水平，那么，征收房地产税必然会增加居民的负担。

征收房地产税，实际上是让少数房地产拥有者为城市基础设施的建设以及教育、医疗公共产品供给作出特殊的贡献。房地产税类似是车船税。

海峡两岸关系法学研究会理事、中南财经政法大学教授乔新生认为：城市基础设施建设的确能提高商品房的价格，但是，由于我国房地产税已包括土地税收部分，因此，在征收房地产税的时候，必须把土地的增值部分和商品房的增值部分区别开来，因为只有这样，才能确保我国房地产市场真正能起到调节收入的作用。任何情况下都不能把房地产税作为地方政府与民争利的税收种类。房地产税必须取之于民用之于民。

2.明晰范围：征收范围说法不一

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产税作为一个综合性概念，即一切与房地产经济运行过程中有直接联系的税收都属于房地产税，包括但不局限于：企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等。

中信建投在其报告中指出，房地产税涉及房地产开发、持有和交易阶段。

易居房地产研究院副院长杨红旭对《国际金融报》记者指出，在十三届全国人大常委会立法规划中，建设、交易环节的税种，比如，契税、个人所得税等均有单独立法项目。

“未来推出的房地产税主要是把房地产保有环节的房产税和城镇土地使用税合并成一个新税种，取代两个老税种。”中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青表示。

第十三届全国人民代表大会常务委员会委员，全国人大财经委副主任尹中卿认为：不能简单把房产税平移成房地产税，房产税不包括地，而房地产税肯定会对一些涉地的税收进行整合。比如土地使用费、占用税、增值税等等。未来税制改革的重点是重构税制，减少间接税的比重，提高直接税的比重。增加直接税特别是资产税、财产税、收入税的比重，最主要的就是房地产税。

房地产税和房产税不一样， 它不是简单地把原来的房产税平移成税收， 而是要把原来涉地的税收与房产税进行整合，将房地产税征收对象扩展到居民住房。

房地产税是从地方主体税种的角度来讲的，它是一种资产税或者财产税。推进房地产税立法更多的是要完善我国税收体系，提高直接税比重，增加资产税、财产税、收入税税种，强化地方主体税种。

3.征收方式：怎么征收应给予地方自主权

CIC灼识咨询执行董事赵晓马表示，房地产税“因城施策”的原因在于，全国不同区域区情不同，房地产市场的健康程度也不同，地方对于税收的承受能力也有差别，房地产税只能分地区逐步推进。

各地征税标准、税率设定和操作细节等方面或有差异，但从整体征收框架考虑，汪蔚青建议，房地产税应设定最低居住面积免除额，且可对于两套或以内用于自住的房产给予一定程度上的房地产税豁免政策。

此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产税开征时，建设交易环节的税费或会裁撤，比如契税和个税等。

“对持有环节征税后，或会抑制多套房持有者的持有成本，起到一定抑制楼市投机者的作用，但这仅是一个辅助功能。”杨红旭说。

尹中卿认为：到时候税率会设置的空间，具体适用哪档税率，由地方政府选择。房地产税是按照现价收税，谁住房子面积大谁就多交税，谁住中心城市或者城市中心地区谁就多交税。

4.难度在哪：房地产税立法、落实过程仍面临诸多挑战

因涉及经济、法律、社会公众利益等多方面因素，不少观点认为，房地产税的立法、落实过程中还面临诸多挑战。事实上，虽然与房产税仅有“一字之差”，但“地”字的加入增加了房地产税的复杂性，从房地产税制定设计方面来看，有业内人士指出，第一，在经历从福利分房到住房市场化的变迁过程后，我国住房产权类型具有多样性的特点，对于不同性质住房的征税或需区别对待。其次，住房获取成本或存在差距，以住房套数或面积作为房地产税起征依据是否可达到调节收入分配的功能也是外界关注点之一。

对此，汪蔚青认为，无论房子的性质和来源，由于房地产税考虑的是财产的存量，未来房地产税开征对象应是登记在个人或家庭名下的所有房产。

三．征收房地产税的其他疑问

1.提出房地产税是否是要打压房价？

全国政协委员、申万宏源证券研究所首席经济学家杨成长认为：出台房地产税不能简单理解为“增税”，而应理解为对原有税费进行合理的归类、合并，然后形成了一个更加规范的税收政策。所以我不认为推出房地产税，是要打压房价。

2.征收房地产税能否适应现有的制度环境？

李铁认为：在现行的土地管理制度中，中国与西方最明显的区别是土地的所有权问题。很多人看到了改革开放前几十年国家征用土地时存在的一定的不公平性。具体来说，各级政府很长时间里都低价拿地，影响了农村集体经济组织和农民的权益，也曾在一段时间内引发了失地农民的情绪不满。

但是人们往往忽略了，私有土地制度条件下的圈地运动在十七、十八世纪的欧洲城市化过程中，也带来了相当大部分农民利益的丧失。此后，失去土地的农民都进入城市，成为贫困人口，从而在城市形成了巨大的社会矛盾。这类矛盾贯穿了十八世纪到二十世纪上半叶，只是两次世界大战之后形成的新的利益分配格局，才缓和了这些发达国家城市中的社会矛盾。

中国在四十年的改革开放过程中，特别是近二十多年的城镇化高速增长过程中，已经逐步化解了类似的矛盾。30年来，中国的征地制度在不断调整，不断提高对失地农民的补偿标准。面对中国的发展现实，涉及到房地产税、产权、土地所有权的问题，我们都不可能完全照搬西方的制度，而是在逐步发展的过程中，根据形势的变化、社会大众的接受能力以及经济发展的需求来及时调整，逐步完善制度建设。

3.房地产税应该城乡统一征收吗？

李铁认为：我们要实现城乡建设用地的一体化，来保障农民的权益。目标虽然如此，但是推进起来确实有种种现实困难。城乡建设用地的一体化，某种程度上也是要保障集体土地的权益。同时，建立统一的城乡土地市场，既能降低城市发展成本，也在某种程度上限制城市的无限扩张。

土地制度改革推进会有一个过程。有一些问题必须要考虑，包括以前遗留的问题怎么解决？怎么遏制村集体经济组织因土地中隐含的巨大利益而产生的卖地热情？

因此，在制度设计上，我们就不可能按照西方的模式，现在就把所有土地一概划入房地产税的征收范畴。我想，未来的房地产税制度对城乡一定会有所区别。