摘要：“各地要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上重要议事日程，高度重视保障性租赁住房建设。”2021年7月2日，国务院办公厅公布《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）（以下简称《意见》），其中表示，将加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题；以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

精准度高，供需匹配

为解决青年人住房难，《意见》明确了保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

“‘精准度高、操作性强’是这次政策的突出特点。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析表示，《意见》的落点精准。在需求侧，明确了保障性租赁住房服务的人群、需求特点，对于产品设计、租金设定都提出了相应的要求，充分体现了保障新市民、青年人的决心。

租赁市场供需不平衡问题是长期以来的矛盾，尚未有更好的解决措施。《意见》指出“供需匹配”是接下来需要坚持的原则：

城市人民政府要结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。

多主体供给，多渠道保

本次发布的政策，展现了政府对市场多渠道供应的鼓励，《意见》内容显示，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

对此，贝壳研究院高级分析师黄卉表示：“借助市场的力量可以盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模。支持住房租赁企业参与其中，还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。”

土地支持政策方面，《意见》给出了一揽子解决方案：

• 可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；

• 允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；

• 可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；

• 允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款；

• 保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应、允许出让价款分期收取；新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房；

• 鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

黄卉表示，这将有效激活企事业单位各类闲置土地，盘活闲置非居住房屋投入到保障性租赁住房中，多方面增加有效租赁房源供给，职住不平衡的问题将得到有效缓解。

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池则认为，上述举措有利于租购并举住房制度的建立，尤其对于存量土地改建、自建保障性租赁住房意义重大，希望该意见能够落到实处。

“扶持政策是关键。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，通过政府提供政策扶持，鼓励市场多渠道供应，这些支持彰显了国家降低租金价格，增加低租金租赁住房的决心。

可探索利用集体建设用地

此前的6月18日，国务院召开常务会议，表示将加快发展保障性租赁住房，缓解新市民、青年人等群体住房困难。

关于保障性租赁住房对象标准，此次《意见》表示，将解决符合条件的“新市民、青年人等群体”的住房困难问题，以不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

需要注意的是，保障性租赁住房的建设将“充分发挥市场机制作用”，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，由政府给予土地、财税、金融等政策支持。

《意见》用了很大篇幅对“进一步完善土地支持政策”作出表述，包括人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，

• 可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；

• 支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；

• 农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；

• 建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款等。

值得注意的是，对于产业园，《意见》表示，将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，但同时“严禁建设成套商品住宅”。

记者注意到，今年以来，已有多地出台涉及租赁住房的新规。比如近日，北京市住建委、北京市发改委等四部门联合印发《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》，进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房，鼓励其改建项目业态混合兼容，促进产业融合和新业态发展。

相关贷款予以差别化对待

贝壳研究院高级分析师黄卉向记者表示：“此次《意见》旨在从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等五大方面全方位支持保障性租赁住房的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，提高企事业单位、租赁企业等市场主体参与保障性租赁住房的积极性，大力增加保障性租赁房源供给，解决新市民、青年人等群体，特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。”

黄卉提供了一组关于新市民的住房数据：“根据全国第七次人口普查数据，2020年我国有3.76亿流动人口，由于普遍收入较低，租赁需求主要以小户型、低租金为主，而市场供给的主体是60~90平方米、租金3000元以上的两居室，公租房供给规模更小，导致新市民、青年人等住房条件较差、寻找合适房源困难，尤其是维持城市运行必不可缺的从事基本公共服务的群体。”

对于《意见》提及将充分发挥市场机制作用，黄卉表示：“此前以公租房形式解决无房低收入家庭的租房问题，政府财政压力较大，提供的租赁房源规模有限，借助市场的力量可以盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模，通过支持专业化、规模化住房租赁企业参与保障性租赁住房，还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。”

“《意见》出台后，各类保障性租赁住房项目面临的障碍有望被突破，适合新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员的租赁房源规模扩大，能够有效缓解住房租赁市场供给结构错配的问题。”

值得注意的，《意见》还表示将对保障性租赁住房进一步加强金融支持，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。

完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

来源 | 中国政府网、21世纪经济报道、央视财经、每日经济新闻